物業企業擴張之惑:增值服務的新故事能講好么

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(文章來源:北京商報 發布日期:2020.01.30)

增速以外,物業企業關于盈利的需求也越發迫切。從典型物業企業發展動態來看,除了橫向規模擴張外,物企也在做深服務內容。事實上,作為物業企業增加收入和轉型升級的路徑選擇,近年來,具備巨大市場空間和利潤空間的增值服務,已然成為越來越多物業企業探索的重點方向。有分析指出,增值服務有助于企業優化利潤結構,在基礎物業服務之上構建更廣袤營收及盈利空間。不過對于物企開展的形式多樣的增值業務,業內也有疑問:增值服務的新故事能講好么?

利潤更高

記者梳理發現,近年來,物企在增值服務領域持續加碼,多家物企營收結構已發生改變,增值服務營收占比不斷提升。代表企業包括恒大物業、世茂服務、新城悅服務等。

以恒大物業為例,該公司的收入結構主要分為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務三條業務線。恒大物業此前披露數據顯示,該公司社區增值服務收入占比,已經從2017年的5.7%上升至2020年上半年的11.1%;2020年上半年收入已接近去年全年,毛利達65%。

近年來通過高頻收并購、大舉擴充規模的世茂服務,也是借助增值業務開展、實現利潤率提升一個典型案例。記者了解到,近年來,因利潤更高的業務板塊占比持續提升,世茂服務的整體利潤率也有所提高。

來自企業的披露數據顯示,2017年至2019年,世茂服務物業管理服務收入占比從70.4%降至48.2%;而利潤更高的社區增值服務收入占比從6%增至25%,收入結構持續優化。與之對應的是,2017年至2019年,世茂服務的利潤由1.09億元,增至3.85億元,年復合增幅高達88%。

第三方研究機構數據顯示,多種經營產生的凈利潤對百強物業企業的影響已經愈發深入。

據中指研究院數據,以2020年百強物業企業數據為例,百強企業凈利潤均值為9112.37萬元,基礎物業服務凈利潤均值為4904.45萬元,占凈利潤均值的比重為53.82%;多種經營凈利潤均值為4207.92萬元,對凈利潤的貢獻度達46.18%。

二八分成

經過新冠疫情洗禮,增值業務也被業內視為迎來發展契機。疫情之下,逐漸走上臺前的物管行業,可謂在疫情期間實質上收獲了一個絕佳機會培養用戶習慣,便于扭轉業主對物業公司僅能提供單一基礎服務的固有印象。

易居企業集團CEO丁祖昱也曾公開表示,在疫情之后,除了提供日常生活服務之外,物業公司開展更多元的服務,如零售、養老、醫療,也會擁有良好的認知基礎和信任基礎。并認為,社區增值服務的“萬億市場”’與“百億現實”的差距將會縮小。

此外值得一提的是,物業企業對增值服務的重視背后,是增值服務對企業收入貢獻的重要性日漸凸顯。

據克而瑞物管數據,在盈利方面,鑫苑服務及碧桂園服務業主增值服務毛利率均達65.9%;旭輝永升服務、鑫苑服務和保利物業業主增值服務盈利占比達3成以上;近半數企業增值服務盈利占比在2成以上,盈利貢獻較營收貢獻高出一個檔次。

克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨向記者介紹稱,現階段,增值服務的大部分業務利潤率高于基礎服務,在業務較好的企業,增值服務利潤可占企業整體利潤的一半左右,這是企業“抵抗”基礎服務利潤不斷壓縮的一個重要板塊,未來仍會不斷的被開掘。

“根據中物協的研究,物管行業現在已是一個萬億市場,未來將超過 500億方;營收規模將達近兩萬億。在新房密集交房和行業加速并購影響下,物業行業物管面積和行業集中度進一步提升,內生增長動力強勁,業績保持了高增長,也為行業后續拓展增值服務市場等提供更多想象空間。”就開展增值業務的前景,永升生活服務在接受記者采訪時說道。

在永升生活服務方面看來,基于物業服務和增值服務的巨大市場需求,物管板塊的未來發展還是非常具有潛力的。“在政策利好與高潛力物企業績預增的預期下,物管板塊的發展仍值得期待。”

調研案例:新城悅的20%目標如何確定

“由于人力成本和物業費單價之間在長期模型上的不匹配,增值服務對企業的盈利能力是一個補充,同時也是為了滿足各類業主日趨多元化的需求。”新城悅服務在接受記者采訪時表示,截止目前,該公司增值服務的收入占比已經超過50%。

新城悅服務方面表示,社區增值服務是該公司增長最快的業務板塊,也是其最看重的增值服務。并透露,希望社區增值服務的收入占比可以達到20%以上。

在該企業看來,增值服務的未來發展空間非常大,有些服務比較零星,但也有些服務的規模可以做到非常大。“比如我們布局的設施設備管理,全國的電梯保有量很快就會達到1000萬臺,這些設備每年都需要檢測、保養、維修,目前還沒有特別大的專業化服務公司誕生,未來大有可為。”

談及行業未來的發展趨勢,新城悅服務方面表示,2020年以來,物業管理相關聯的政策頻出,政策中強化了黨建引領、信用評價、星級標識評定等重要信息,這將推動物業服務企業轉型升級及未來發展與市場競爭,未來物業企業的經營將愈發公開、透明、規范。

“諸多政策也為行業帶來諸多利好社區增值服務、規模化并購、智慧建設、人員素質提升等均為鼓勵性措施,是物業行業未來的發展方向。”新城悅服務方面說道。

不過在看好增值業務的前景之外,新城悅服務方面也坦言,當增值服務處在前期孵化的階段,需要有一定比重的投入,當期的利潤表現可能會受到一定影響。

“行業內企業間毛利水平差異較大,凈利潤水平大致在7-15%左右,差異與企業的項目背景、業務結構有關。” 湯曉晨指出,目前物管行業內對于企業利潤還沒有一個理想的區間,但基于當前的收費水平,基礎物業服務合理的凈利潤水平應該在10%左右。上市物業公司凈利潤水平大部分高于行業平均水平,數據顯示整個行業超過一半物企凈利率仍低于6%。

在湯曉晨看來,影響物企增值服務發展水平的因素主要有:企業重視程度、具體業務的商業模型、企業運營水平等,其中最重要的是重視程度和運營水平,這里面的差異帶來了企業增值服務坪效的差異,可達到近十倍之多。

中指物業事業部副總經理牛曉娟也在分析中指出,影響企業開展增值服務的因素有很多,比如人才隊伍建設,有些增值服務對人才對技能的要求很高,像社區教育的成功離不開成熟的教育團隊;又比如所服務的業主數量,有些增值服務(如社區電商)具有規模效應,當覆蓋業主數量不足時,會表現得不夠高效。其他影響增值服務開展的因素還包括企業的資金實力、計劃開展的增值服務類型等。

“行業還在發展變化,行業的整體盈利能力和水平還在挖掘和探索中,未來看整體盈利能力大概率會有一個上行的趨勢。特別是在增值服務業務中,在國家政策鼓勵和支持下,未來物業管理企業在增值服務方面會有更大的運營空間,比如養老、托幼等業務。”同策研究院資深分析師肖云祥分析道。

不過,在對物企開展增值業務探索持積極態度之外,肖云祥也補充稱,這需要物管企業自身運營和服務能力的打造,比如塑造與業主之間信任關系、打造多元化的服務體系、標準化的服務產品、科技化的服務手段等。

2021年1月31日

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